안녕하세요, 청주 부동산 블로거 타크 입니다.
특공 또는 일반공급으로 청약에 당첨되면 기쁨과 동시에 걱정되는게 돈 입니다.
이유는 분양권에 대한 계약금, 중도금, 잔금을 납부해야하기 때문입니다.
오늘은 운영하고 있는 톡방에서 분양권 주택담보 대출에 대한 문의가 있어, 해당 내용에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.
질문의 내용은 아래와 같습니다.
현재 공동명의인 상태에서 중도금대출은 남편이름으로 실행되어잇는데 중도금대출을 남편>와이프에게 승계가 가능한지 궁금합니다 그리고 중도금대출은 와이프, 잔금대출은 남편 명의로 해도되는지 궁금해요 :)
담보물 주택에 대해 공동명의를 한다면, 대출도 공동으로 받아야한다고 많은 분들이 알고 계시지만, 보통 융자는 공동명의자 중에서 한사람 명의로 합니다.담보물 주택에 지분이 나누어져 있으면 " 대출 차주의 배우자는 담보를 제공하는 형태로 융자가 취급 " 됩니다 따라서, 중도금 대출에 대해서는 승계 가능하지만 사실 이런 경우는 거의 없을거라고 생각됩니다. 굳이 승계할 이유가 없기 때문이죠.
또한 중도금 대출은 와이프, 잔금대출은 남편 명의도 당연히 가능합니다. 공동명의자 A,B 중 A가 중도금 대출을 받았어도, B가 분양권 입주시기에 후취담보로 대출을 받을 수 있습니다.
잔금대출을 받을 경우 가장 많은 질문 중 하나가 있어서 추가적인 내용을 공유드리겠습니다.
부부 공동명의에서 대출은 누구 앞으로 받는게 유리한가요?
부부 공동명의에서 대출 차주를 누구로 할 것인지에 대해서는 상황에 따라 다릅니다.
우선, DSR 규제로 인하여 신용대출 또는 캐피탈 또는 현금서비스를 받고 계시다면 주택담보대출의 한도는 대출금액 대비 많이 낮아집니다. 따라서, 공동명의자 둘 다 신용대출 또는 캐피탈 또는 현금서비스를 받고 있지 않는 분이 대출을 받아야 한도가 높으며, 부부 합산 소득으로 대출을 받을 경우에는 부채도 함께 합산되기 때문에 둘 중 한명이 신용대출을 받고 있다면, 부부 합산소득이 아닌 단독이 유리할 수 있는 점을 고려하셔야 합니다.
쉽게 예를들어 설명드리면, 배우자가 소득은 3천만원인데 신용대출을 1억원을 받고 있는 상황에서 부부합산소득으로 잔금대출을 받게 된다면 부채도 합산되어 DSR이 계산되기에 단독으로 잔금을 받는게 오히려 한도가 높게 나올 수 있습니다.
소득이 있는 부부가 신용대출이 없는 상태에서 최대 레버리지하는 방법
부부 모두 소득이 있으면서 신용대출이 없는 상태,
A(고소득자), B(저소득자) 둘 중 어떤 사람 앞으로 대출 받는게 좋을까요?
부부 모두 소득이 있으면서 신용대출이 없는 상태라면 연봉이 높은 사람이 융자를 받는게 한도가 높겠다고 생각하시겠지만, 아닙니다. 최대 레버리지를 하려면 연봉이 낮은 사람 앞으로 주담대를 받는게 좋습니다.
1. 소득이 둘다 있는 부부.
2. 신용대출 (부채) 없는 상황
위 2가지의 상황에서는 합산소득으로 대출을 받을 수 있기때문에, 주택 담보 대출의 한도는 대출 차주 관계없이 똑같으며, 금리도 상이할 것이 없습니다. 그리고 소득이 높은 사람 앞으로 다음 주택의 담보대출 또는 신용대출을 받는 것이 최대 레버리지하여 대출을 많이 받을 수 있습니다.
내용을 정리하자면,
1. 공동명의라도 대출은 명의자 한명으로 가능하다.
2. 공동명의라면 중도금 대출은 서로 승계가 가능하다
3. 공동명의라면 중도금 대출 차주와 잔금 대출의 차주가 동일하지 않아도 된다.
4. 공동명의로 잔금대출 합산소득으로 대출을 받는 경우에는 부부가 보유하고 있는 부채도 합산된다.
5. 소득이 있는 부부 모두 신용대출이 없다면 대출을 최대한 많이 받기 위해서는 연봉이 낮은 사람이 주담대를 받는다. (합산연봉)