아파트 공동명의 장점과 단점은 무엇이 있을까?
최근 청주에서 분양했던 아파트 단지
테크노폴리스 아테라 A8 단지가
이제 곧 중도금 대출을 받게 되면서
아파트 공동명의 접수를 받더라고요!
많은 분들이 아파트 공동명의에 대해
궁금해하셔서 포스팅을 하게 됐습니다.
그래서 오늘은 아파트 공동명의
장점과 단점에 대해 알아보겠습니다.
공동명의란?
아파트를 공동명의로 계약한다는 것은 부부나
가족 또는 타인과 자산을 함께 소유한다입니다.
쉽게 말씀드리면, 하나의 자산을 나눠 갖는 거죠!
그리고
공동명의는 세금절감된다고 많이 알고 계십니다.
결론은 세금이 절감되는 것과
그렇지 않은 것들이 있습니다.
기본적 많이 알고 계시는 취득세와 재산세는
취득자산 및 보유자산에 일정 비율의 세금을
납부하여 공동명의를 한다고
절감의 효과는 없습니다.
공동명의는
양도소득세 절감효과가 큰 절세의 방법인데,
12억 이하의 1 주택자 또는 2 주택 이상 주택을
취득하지 않을 거라고 한다면
결론은 공동명의를 안 하셔도 무관합니다.
하지만 사람 앞날은 아무도 모르고
2 주택, 다주택이 될 수 있으므로 미리 준비 및
대응을 하시는 분들이 많습니다.
이제는 공동명의를 했을 때
장점과 단점 무엇이 있을지 살펴보겠습니다.
공동명의 장점
1. 양도소득세 절감
공동명의로 하면
추후 아파트를 양도했을 때 양도차익인
"양도소득세" 절감을 할 수 있습니다.
양도소득세는 12억 이하, 1 주택,
2년 이상 보유하면 비과세를 받을 수 있습니다.
평생 1 주택이고 주택가격이 12억 이하라면
양도소득세 비과세라서 절감효과는 없지만!
2 주택 또는 다주택자가 될 수 있으니,
미리 알아보고 대비하시는 것도 좋을 것 같아요
( 앞날은 아무도 모르니깐요 ^^!)
2 주택자도
일시적 1 가구 양도세 비과세 혜택을
받을 수 있으나, 조건이 까다롭기 때문에
무조건 가능한 부분도 아니랍니다.
(다음 포스팅 때 자세히 살펴볼게요!)
4억에 주택 매수 후 2년 뒤 6억에 매도했다면
공동명의와 단독명의의
양도세 차이 비교해 보겠습니다.
| 단독명의 | 공동명의 | 비고 | ||
| A | B | |||
| 취득가액 | 400,000,000 | 200,000,000 | 200,000,000 | |
| 양도가액 | 600,000,000 | 300,000,000 | 300,000,000 | |
| 양도차익 | 200,000,000 | 100,000,000 | 100,000,000 | |
| 과세표준 | 197,500,000 | 97,500,000 | 97,500,000 | 양도차익 - 인별공제 |
| 양도소득세율 | 38% | 35% | 35% | |
| 양도소득세 | 55,110,000 | 18,685,000 | 18,685,000 | |
| 지방소득세 | 5,511,000 | 1,868,500 | 1,868,500 | |
| 납부금액 | 60,621,000 | 20,553,500 | 20,553,500 | |
| 총납부금액 | 60,621,000 | 41,107,000 | ||
2억의 양도차익이 생겼을 때
단독명의와 공동명의 양도소득세의 차이는
무려 19,514,000원입니다!
대략 2천만원정도 절세가 가능하겠네요 :)
(양도차익 감소로 양도소득세율이 내려가고
인적공제 250만원 추가로 받을 수 있었다.)
양도세 계산은 네이버에서 " 부동산 계산기 "
검색하시면 쉽게 계산 가능합니다 :)
2. 보유세 절감 (종합부동산세,종합소득세,상속세)
종합부동산세, 종합소득세, 상속세
위 3가지는 취득세, 재산새와 다르게
모두 인별과세입니다.
먼저 종부세(종합부동산세)입니다.
2024년 종부세 기본공제액은 12억원 입니다.
따라서, 공시가격 12억원 이하의 집을 보유한
1가구 1주택자라면 종부세가 과세되지 않죠.
하지만 공동명의라면?
기본공제액은 한 사람당 9억원이 적용되어
공동명의 경우 총 18억원 공제 가능해져요.
(기본공제 한도 UP~!)
종소세(종합소득세) 같은 경우에도
임대소득이 공동명의의 지분에 따라
인별로 나눠지기 때문에 임대소득 감소
상속세는 사망 후 재산을 상속받는 경우.
10억의 아파트 5:5 공동명의 했을 경우
배우자공제 5억, 자녀 1인당 인적공제 5억
배우자 사망 시 5억에 대한 지분을 상속을
받게 되며, 배우자공제 또는 자녀공제 한다면
세금이 없게 됩니다.
(상속이나 증여는 케이스가 다양하여
실제세금계산은 전문가 상담 필요)
인별과세란?
부부합산, 가족합산 재산에 세금부과가 아닌
개인별 재산에 대해 세금을 부과한다는 뜻!
3. 잔금 대출받을 때 유리함. (변동가능성 多)
공동명의 경우
아파트 잔금대출을 받을 때 유리합니다.
DSR, DTI 제한으로 대출을 받지 못하면
다른 공동명의자로 대출을 받을 수 있고
공동명의자 둘 다 소득이 있다면,
소득 합산하여 대출을 받을 수 있는
강점도 있습니다.
(대신 부채도 합산됩니다ㅠㅠ)
4. 명의자 중 한 명이 일방적으로 부동산을
매도하거나, 담보로 활용하여
대출을 받는 것을 방지할 수 있습니다.
5. 자금출처 조사 입증 유리
10억원을 초과하는 부동산을 취득하게 된다면,
국세청에서 자금출처 조사를 받게 됩니다.
이때 공동명의를 했다면,
부부간 증여 6억원까지 과세가 되지 않으므로
자금출처 조사 입증이 유리합니다.
공동명의 단점
1. 앞서 말했지만 공동명의는 자산을 나눠서
취득한 경우입니다.
따라서, 세금 납부 및 신고도 개별적으로 하고
아파트 매매계약 또는 대출 등의 업무에서도
공동명의자가 동의가 필요하며,
계약 또는 대출등에 필요한 서류
또한 공동명의자 모두 제출합니다.
2. 자산관리의 어려움
공동명의자 중 한쪽이 부채나 채무의 문제가
발생될 경우 공동명의 된 재산이
압류 또는 법적 문제가 발생될 수 있습니다.
3. 건강보험료 부과
1) 배우자가 무직으로 소득이 없는 경우
재산세 과세 표준 9억원 이하
2) 배우자가 연 1천만원 이하 소득에
재산세 과세 표준 5.4~9억원 이하
3) 배우자가 연 2천만원 이하 소득에
재산세 과세 표준 5.4억 이하
상기 3가지 CASE 부합할 경우
피부양자 자격이 상실됩니다.
4. 단독명의 -> 공동명의 변경 시 실이 많다.
처음부터 공동명의로 집을 살 경우에는
위 내용은 해당되지 않지만,
중간에 단독명의에서 공동명의로 바꾼다면
증여받은 사람은 취득세를 내야 하고
(분양권 상태 제외)
배우자 간 증여는 10년간 6억원까지
세액 공제가 가능한데 증여금액이
그 이상이면 증여세를 내야 한다.
(부부 매매거래 성립 어려움)
★공동명의 관련 요점정리★
1. 취득세와 재산세 절세 효과는 없다.
2. 종합부동산세는 절세 효과가 있다.
3. 양도소득세는 절세 효과가 있다.
4. 종합&임대소득세 절세효과가 있다.
5. 자금출처 입증에 유리하다.
6. 자산의 소유권을 지키기에 유리하다.
7. 대출을 받을 때 합산소득이 가능하다.
8. 처음부터 공동명의를 하면 상관없지만,
중간에 명의변경한다면 득 보다 실이
더 클 수 있다.