아파트 분양권 매수 3편: 실거래가격 다운거래 정의 및 처벌

다운거래란 무엇인가?

아파트 분양권 다운거래란 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성해 신고하는 행위를 말합니다. 주로 양도소득세와 같은 세금 부담을 줄이기 위해 사용되는 방법으로, 법적으로는 명백히 금지된 불법 행위입니다.

다운거래는 거래 당사자 간의 합의로 이루어지는 경우가 대부분이며, 계약서에 기재된 금액과 실제로 주고받은 금액이 다르게 작성됩니다. 이는 주로 부동산 시장의 과열이나 세금 회피 목적에서 발생하며, 거래가 많아지는 아파트 분양권 시장에서도 빈번히 발생하는 문제로 지적되고 있습니다.

분양권 다운거래가 발생하는 이유는?

다운거래는 분양권의 프리미엄에 대한 양도세를 내기 싫어서 매도자가 원하는 거래의 방식 중 하나입니다.

이유는 단 하나! 양도세금 부담 감소 입니다. 

 

이렇게 매도자가 양도세를 내기 싫어하는 가장 큰 이유는 바로 2021년 7월 10일 부동산 대책에서 나온 분양권 세율 때문입니다. 7.10 대책 발표 이전에는 그래도 분양권은 2년 이상 보유만 하면 일반세율로 양도세를 납부하였고 그래서 일반세율에 만족하는 사람은 다운 거래를 하지 않았습니다. 

 

하지만 7.10대책에서 나온 엄청난 양도세율은 분양권 자체 거래를 하기 어려울 정도의 세율이 적용 됩니다.

 

2021년 7월 10일 대책

 

분양권 보유기간 2년 이상일 경우 양도세는 기본세율이였으나, 7.10대책 이후 1년 미만 70%, 1년 이상은 60%로 세율이 변경됐으며, 분양권에서 양도세의 기본세율이 사라졌습니다. 지방세를 포함하면 77%, 66% 세율 인거죠.

이건 뭐 솔직하게 말씀드리면 거래를 하지 말라는 말과 같습니다.

 

하지만 분양권 거래는 수요와 공급의 관계로 인하여 할 수 밖에 없습니다.

따라서, 엄청난 양도세를 납부하면서 거래를 하면 양도차익이 줄어들기에 다운거래가 예전보다 많이 거래되고 있는 상황 입니다.

분양권만 유독 다운 거래를 하는 것인가?

일반적인 주택 (아파트) 대비 분양권의 다운거래량은 월등하게 많습니다.

왜 분양권만 유독 다운 거래를 하는 것 일까요?

 

분양권 상태에서 등기를 친 아파트가 된다면 이제 2년 보유한다면 (거주요건이 있을경우 거주) 아파트는 양도세 일반세율 또는 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.

 

그래서 등기를 친 아파트는 다운거래가 적습니다. 양도차익에 대해 비과세 또는 일반세율로 양도세를 납부할 수 있기 때문에 대부분 다운거래를 하지 않고 그렇게 실거래가격이 등록되는 상황에서 무모하게 실거래 가격을 다운거래를 한다면 실거래 목록에서 한 눈에 알아 볼 수 있습니다. (이렇게 눈에 띄는 다운거래는 해당 주택 입주민들이 보통 신고도 합니다.)

 

아파트와 다르게 분양권은 비과세 또는 일반세율이 없고 엄청난 양도세율을 납부해야하기 때문에 많은 분들이 다운거래를 하는 것 입니다. 다운거래는 2021.07.10 대책 이후 당연하게 거래가 되고 있지만, 이 거래 역시 불법입니다. 

다운거래의 법적 문제

다운거래는 관련 법률에 따라 엄격히 금지된 행위이며, 적발될 경우 강력한 처벌이 따릅니다. 주요 법적 문제는 다음과 같습니다

1. 부동산 거래신고법 위반에 따른 처벌

매도자와 매수자 공통 처벌
허위 거래가 신고로 적발되면, 양측 모두 처벌 대상입니다.
처벌 내용:

2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금.
허위 신고로 인해 적발된 거래금액의 최대 5% 과태료가 추가 부과될 수 있음.
예) 5억 원짜리 분양권을 3억 원으로 다운계약 신고했다면:
과태료: 허위 신고 금액(2억 원)의 5% = 1,000만 원 부과 가능.

2. 조세법 위반에 따른 처벌

다운계약서를 통해 발생하는 세금 누락은 매도자와 매수자 각각 다른 방식으로 영향을 받습니다.

매도자
양도소득세 탈세: 매도자는 낮은 금액으로 신고하여 양도세를 적게 내기 때문에 조세포탈죄에 해당합니다.
가산세: 누락된 양도세액의 최대 40%.
추징세: 누락된 세금을 추가 징수.
벌금 및 형사 처벌: 포탈세액에 따라 징역형(1년 이상) 또는 포탈세액의 최대 3배 벌금.
예시: 양도소득세로 3,000만 원을 납부했어야 하는데, 다운계약으로 1,000만 원만 납부했다면 추징세: 2,000만 원.
가산세: 2,000만 원의 40% = 800만 원 / 총 추가 납부 금액: 2,800만 원 + 형사 처벌 가능.

매수자
취득세 누락: 매수자는 낮은 가격으로 분양권을 신고하여 취득세를 적게 냈기 때문에 취득세 관련 과소납부가 문제됩니다.
가산세: 누락된 세액의 20%~40%.
추징세: 적정 취득세와의 차액 납부.
벌금 및 형사 처벌: 부동산 거래신고법 위반에 따른 벌금 부과.
예시: 취득세 1,000만 원을 납부해야 했지만, 다운계약으로 600만 원만 납부했다면 추징세: 400만 원 / 가산세: 400만 원의 20% = 80만 원 / 총 추가 납부 금액: 480만 원.

3. 추가적인 불이익

매도자
세무조사 대상이 될 가능성이 커짐.
추후 분양권 취득 및 거래 시 불이익 가능.

매수자
취득세 추가 납부 외에도 소유권 이전 절차에 문제가 생길 수 있음.
매도자와 연대하여 민사상 책임까지 질 가능성.

 

다운거래와 관련된 처벌은 매도인뿐 아니라 매수인에게도 적용될 수 있으며, 부동산 중개업자도 처벌 대상이 될 수 있습니다. 이러한 법적 리스크를 피하기 위해서는 반드시 실거래가를 정확히 신고해야 합니다.

다운거래의 사례

A 분양권(4억)을 당첨됐는데 프리미엄이 5천만원이라고 가정하자, 그렇다면 프리미엄 5천만원에 분양권을 매도할 경우 양도세는 보유기간 1년 미만이기때문에 77% 세율의 양도세를 납부해야한다. 그렇다면 양도세는 총 3,850만원 입니다.

여기서 다운거래를 한다고 하면 프리미엄은 5천만원 이지만, 계약서상에는 프리미엄을 낮게 작성하여 실거래가격을 낮춥니다. 예를 들면 프리미엄 350만원으로 실거래가격 다운을 했다면, 인적공제 250만원 + 복비 100만원 = 350만원으로 양도차익과 공제비용이 같아서 양도세는 0원이 됩니다. 그리고 4,650만원은 이제 현금 또는 타인 계좌이체의 방식으로 받는거죠.

 

조금 더 깊게 설명드리겠습니다.

A분양권(4억)에 대해 다운거래를 하여 매수한 X가 있습니다. X는 총 매수금액은 450,000,000원이지만, 실거래가격은 350만원을 작성해서 실거래 신고 금액은 403,500,000원입니다. 준공 후 2년이라는 시간이 지났는데 외부요인으로 인하여 A분양권의 단지 아파트 매매가격이 20,000,000원 정도 하락했고 X는 개인사정으로 해당 아파트를 매도를 했다고 가정하겠습니다. 그러면 X는 450,000,000원에 매수했지만 시세가 430,000,000원이라 20,000,000원을 손해보고 매도하였습니다.

 

여기서부터 중요합니다

X는 다주택자로 양도세 비과세 조건이 안된다는 가정 하에 실거래 신고 금액이 403,500,000원이기 때문에 430,000,000원에 매도했다면 26,500,000원의 양도차익이 생긴게 되버립니다. 따라서 2천만원 손절하였지만 여기에 또 양도세까지 추가로 더 손실이 발생하게 됩니다.

 

지금은 양도세 기본세율이라서 크게 손해가 아니겠지만, 양도세율이 높은 분양권 상태를 생각해본다면 엄청난 리스크 입니다. 2천만원의 66% 단순 계산해봐도 1300만원이기 때문입니다. 이렇게 매수자가 손해가 생기면 보통 자진신고를 하게 됩니다. 즉, 다운거래는 취득세의 가산세 및 추징세가 낮은 매수자측에서 배신하기 쉬운 구조이며, 매도자는 배신하기 어려운 구조입니다. 

결론: 투명한 거래를 위한 노력

아파트 분양권 다운거래는 단기적인 세금 절감을 유도할 수 있지만, 장기적으로는 법적 문제와 더 큰 경제적 손실을 초래할 수 있습니다. 투명하고 공정한 거래 문화 정착은 부동산 시장의 신뢰를 높이고, 모든 거래자가 안전하게 시장에 참여할 수 있는 환경을 만듭니다.

정부의 규제 강화와 함께, 개인 투자자 역시 스스로 법을 준수하고 책임 있는 거래를 실천하는 것이 필수적입니다. 부동산 전문가의 조언과 최신 정보를 활용하여 올바른 선택을 하는 것이 성공적인 투자로 이어지는 길입니다.

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