2024.11.07 이후 분양권 손피 거래가 막힌다?

2024.11.07 국세법령정보시스템 문서번호 기획재정부 조세정책과-2048 해석을 추가한 포스팅 입니다.

손피거래란 무엇인가?

손피거래는 분양권 매매 시 합법적으로 계약을 양도할 수 있는 거래 방식 중 하나입니다. '손피'란 매도자가 세금을 제외 한 후 실제로 손에 쥐는 프리미엄 즉 순수익의 개념 입니다.

2021년 7월 10일 부동산 대책으로 분양권 단기 보유 양도세율이 변경됐습니다.

분양권은 아무리 오래 보유하더라도 양도세율이 지방세 포함하여 66~77% 부담해야하는 상황이죠.

이렇게 많은 세금을 납부하면 매도자들에게는 실질적인 수익이 없기때문에, 양도세를 매도하는 사람이 납부하는 것이 아닌 매수하는 사람이 양도세를 납부하는 " 손피 거래 " 가 생겼습니다.

손피거래의 합법성

손피거래는 부동산 매매에서 정부가 허용한 합법적인 거래 방식입니다. 따라서 손피 거래를 한다면 취득가액을 인정해주는 합법적인 방식입니다. 다만, 매수자는 1차, 2차 양도세가 발생됩니다.

양도세란?

토지, 건물 등을 양도하면서 취득가액 대비 양도금액이 많을 경우 납부하는 세금을 말합니다.

1차 양도세란?

물건의 양도차익에 대한 양도세를 말합니다.

2차 양도세란?

1차 양도세를 매도자가 대신 납부하기 때문에 이 또한 양도차익이라고 반영하여 해당 금액에 대한 세금을 말합니다.

여기서부터 중요합니다.

기존 손피 거래 양도세 2차까지만 매수자가 부담이였던 내용이 2024.11.07 기획재정부 조세정책과-2048 문서로 새롭게 해석할 수 있게 됩니다.

1. 사실관계
[질의내용]
□ (질의1) 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법
(제1안) 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산
(제2안) 매수자가 부담하는 양도소득세 전부 양도가액에 합산
□ (질의2) ‘질의1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
(제1안) 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
(제2안) 새로운 해석 이후 양도분부터

○아파트 분양권 전매계약 체결하며 특약사항으로 해당 거래에서 발생하는 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정
- 양도가액에 포함하여야할 양도소득세(x)가 계산방법에 따라 아래와 같이 금액 차이가 발생함

양도차익	기본공제	중과세율
20,000,000원	2,500,000원	44%

* 2020.12.31. 이전 취득한 분양권의 2년 내 단기양도(40%), 지방소득세(4%) 포함
(1안) 최초 1회에 한정하여 계산 : 7,700,000원
(20,000,000원 – 2,500,000원) × 44% = 7,700,000원
⇒ (20,000,000원 + 7,700,000원-2,500,000원) × 44% = 11,088,000원
(2안) 계속적으로 재계산 : 13,750,000원
(20,000,000원 + x – 2,500,000원) × 44% = x
[(20,000,000원 – 2,500,000원) × 44%] / (1 - 44%) = 13,750,000원
⇒ (20,000,000원 + 13,750,000원-2,500,000원) × 44% = 13,750,000원

2. 질의내용
○(질의1) 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법
(제1안) 최초 1회에 한하여 해당 세액을 양도가액에 합산
(제2안) 매수자가 부담하는 양도소득세 전부 양도가액에 합산
○(질의2) ‘질의1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
(제1안) 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
(제2안) 새로운 해석 이후 양도분부터

3. 회신
귀 질의의 경우 질의1과 질의2 모두 제2안이 타당합니다. 끝.

이 문서의 해석은 즉 손피 거래를 할 경우 매수자가 양도세를 2번만 납부하였는데, 이제는 회차와 상관없이 무한대로 납부해야할 수도 있다고 새롭게 해석됩니다.

즉, 프리미엄이 높게 측정되어 양도세 금액이 높은 분양권일 수록 양도세가 폭탄을 받을 수 있습니다.