아파트 분양권 매수 6편: 분양권 거래 관련 요약정리

안녕하세요, 청주 지역 투자자 타크 입니다.

오늘은 아파트 분양권 거래 방법에 대해 요약 정리하여 정보를 전달드리겠습니다.

부동산 투자를 하면 피할 수 없는 세금은 바로 취득세, 보유세, 양도세 크게 3가지 입니다. 이에 대해 간략하게 설명드리겠습니다.   

1. 분양권 세금 (취득세)

기본적으로 주택을 구입할 때 취득세가 발생합니다. 현재 주택 수에 따라 내야 하는 취득세가 달라지는데요. 분양권의 경우 취득세는 아파트 등기를 칠 때의 주택수가 아닌 아파트 청약 계약 당시의 주택수로 계산되는 것을 꼭 아셔야하며, 분양권은 취득하였다고 취득세를 납부하지 않고 잔금 후 취득세를 납부하며, 현재 기준으로 취득세율은 아래와 같습니다. (1주택은 기본세율이지만 2주택 취득할때 조정대상지역에 아파트를 취득하면 취득세 중과라서, 조정대상지역에 아파트를 취득 할 경우에는 먼저 조정대상지역에 아파트를 취득하셔야 취득세 절감이 됩니다)

주택수	조정대상지역	비조정대상지역
1주택 (지역구분없음)	6억원 이하	1%
	6억원 초과 ~ 9억원 이하	1~3%
	9억원 초과	3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

2. 분양권 세금 (보유세)

주택을 소유하는 동안 내게 되는 세금입니다. 크게 재산세와 종합부동산세로 나눌 수 있습니다. 하지만 분양권의 경우에는 말 그대로 현재 주택 상태가 아닌 입주할 수 있는 권리가 있는 문서인 상태라서 실제 실물 아파트를 보유한 것이 아니므로 보유세를 내지 않습니다.

3. 분양권 세금 (양도세)

분양권 포함 주택을 양도할 때 발생하는 세금입니다. 주택 양도세에 비해 분양권 양도세율은 훨씬 높습니다. 현재 기준 1년 미만 보유 후 양도 시에는 양도차익의 77%, 1년 이상 보유 후 양도 시에는 양도차익의 66%를 양도세로 납부해야 합니다.

이처럼 분양권 투자는 취득세와 보유세를 내지 않는 장점이 있지만, 반대로 양도세율이 매우 높다는 단점도 있습니다. 그렇다 보니 양도세를 줄이기 위한 여러 가지 합법 및 불법 거래 방법들이 생기게 된 원인이 아닐까 생각 됩니다.

4. 손피거래 (합법)

손피거래란 말 그대로 손에 쥐는 피를 말합니다. 분양권을 매도할 때 워낙 큰 양도세가 발생하다 보니 프리미엄이 꽤 많이 붙어도 세금을 내고 나면 실제로 얻게 되는 수익금은 상당히 낮아집니다. 예를 들어 프리미엄이 1억이 붙었다고 해도 1년 미만 보유 후 매도 시에는 양도세를 77%를 내야 하므로 실제 수익은 2,300만 원이 되고, 1년 이상 보유 후 매도한다 해도 양도세를 66% 내야 하므로 실제 수익은 3,400만 원이 되는 것입니다. 그렇다 보니 부동산 거래에 발생하는 양도세를 매수인 측에서 내주어서 매도인이 실제 프리미엄만큼 수익을 가져갈 수 있는 방법으로 분양권 거래를 하게 되는데 이것이 바로 합법적인 손피 거래입니다. 하지만 매수인이 매도인의 양도세를 대신 납부하면 매도인은 양도세 만큼 수익이 또 생기고 그 수익에 대한 양도세를 납부하게 됩니다. 최근까지는 2차 양도세까지만 납부하면 됐지만, 최근 양도세 납부 관련 유권해석이 다르게 해석되어, 양도세 폭탄을 받을 수 있는 점 유의하여 거래를 하셔야 합니다.

5. 손피거래 (불법)

실제 거래하는 프리미엄 대비 낮은 가격으로 프리미엄을 신고하여 계약서를 작성하여 불법적인 다운거래방법과 양도세의 비용은 매수자가 부담하지만 양도세 납부는 매도자가 하는 거래 방법으로 실제 분양권 거래 현장에서 심심찮게 행해지는 거래방법이고 불법 손피거래 방식입니다. 

6. 다운거래 (불법)

다운 거래는 실제 분양권 거래 현장에서 심심찮게 행해지는 거래 방법 입니다. 이런 거래가 이루어지는 원인은 높은 양도세 때문입니다. 하지만 이 거래 방법은 불법이기 때문에 조심해야 하는 방법입니다. 다운 거래는 실제 프리미엄 대비 낮은 가격으로 계약서를 쓰고 나머지 차액은 현금으로 받는 분양권 거래 방법입니다. 예를 들어 프리미엄이 5,000만 원인 분양권을 거래할 때 계약서는 프리미엄 1,000만 원 기준으로 작성하고 나머지 4,000만 원은 현금으로 받는 것이죠. 이러한 방법으로 실제 5천만원에 대한 양도세를 납부하는 것이 아닌 1천만원에 대한 양도세만 납부하여 양도세를 줄이는 것입니다. 이 방법은 다시 한번 말씀드리지만, 절세가 아닌 불법입니다.

7. 업거래 (불법)

업 거래도 다운 거래와 비슷한 개념입니다. 다만 업 거래가 발생하는 시기는 분양권에 마이너스 프리미엄이 붙어 있는 시기라고 생각하시면 됩니다. 예를 들면 실제 -3,000만 원의 마이너스 프리미엄이 붙어 있는 경우, 실제 계약서에는 마이너스 프리미엄이 아닌 무피 상태로 계약서를 작성하는 것입니다. 이런 거래가 발생하는 이유는 향후 분양권의 프리미엄이 올라 매도를 하게 되면 그 차액에 비례해 세금을 내야 하는데 그 차액을 줄여 세금을 적게 내기 위해서입니다.

8. 초피거래

초피 거래는 청약 당첨 후 정당 계약을 진행하기 전에 프리미엄을 붙여서 파는 것을 말합니다. 매도인은 계약금 자체도 필요가 없어 전혀 투자금을 들이지 않고 투자가 가능합니다. 이런 초피 거래도 계약금을 매수자가 납부하면 엄연히 불법이기 때문에 조심해야 합니다.

 

위 요약 내용 중 자세한 내용이 궁금하시다면, 아래의 포스팅 내용을 참조해주세요:)

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