공동명의는 한 명 이상의 이름으로 부동산 소유권을 등록하는 것을 의미합니다. 이는 흔히 가족 구성원 간 재산 분배나 세금 절약, 법적 책임 분산을 목적으로 활용됩니다. 특히 분양권이나 아파트 매입 과정에서 공동명의로 전환하면 다양한 법적, 재정적 이점과 더불어 몇 가지 유의할 점도 함께 고려해야 합니다.
예를 들어, 부부가 공동명의로 아파트를 구매할 경우 각각의 소득과 세금 공제 혜택을 최적화할 수 있습니다. 또한, 가족 구성원 간 분쟁을 방지하고 소유권을 투명하게 관리하는 데도 효과적입니다. 그러나 법적, 재정적 영향에 따라 결정이 달라질 수 있으므로 심층적인 이해가 필요합니다.
공동명의란?
아파트를 공동명의로 계약한다는 것은 부부나가족 또는 타인과 자산을 함께 소유한다입니다. 쉽게 말씀드리면, 하나의 자산을 나눠 갖는 거죠! 그리고 공동명의는 세금절감된다고 많이 알고 계십니다. 결론은 세금이 절감되는 것과 그렇지 않은 것들이 있습니다.
기본적 많이 알고 계시는 취득세와 재산세는 취득자산 및 보유자산에 일정 비율의 세금을 납부하여 공동명의를 한다고 절세효과는 없습니다. 공동명의는 양도소득세 절감효과가 큰 절세의 방법입니다. 이제는 공동명의를 했을 때 장점과 단점 무엇이 있을지 살펴보겠습니다
공동명의 장점
1. 양도소득세 절감
공동명의로 하면 추후 아파트를 양도했을 때 양도차익인 "양도소득세" 절감을 할 수 있습니다. 양도소득세는 12억 이하, 1 주택을 2년 이상 보유하면 비과세를 받을 수 있습니다. 평생 1 주택이고 주택가격이 12억 이하라면 양도소득세 비과세라서 절감효과는 없지만! 2 주택 이상의 다주택자가 될 수 있으니, 미리 알아보고 대비하시는 것도 좋을 것 같아요
일시적 1 가구 2주택일 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일시적 1가구 2주택에 대해 잠시 설명드리자면, 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태에서, 새로운 주택을 취득한 후 취득일로 부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 양도 시점에 종전 주택은 보유기간 2년 이상 필요합니다. (거주조건이 있을 경우에는 거주 2년)
4억에 주택 매수 후 2년 뒤 6억에 매도했다고 가정하여, 공동명의와 단독명의의 양도세 차이를 아래 표로 작성하여 간단하게 비교해 보겠습니다.
| 단독명의 | 공동명의 | 비고 | ||
| A | B | |||
| 취득가액 | 400,000,000 | 200,000,000 | 200,000,000 | |
| 양도가액 | 600,000,000 | 300,000,000 | 300,000,000 | |
| 양도차익 | 200,000,000 | 100,000,000 | 100,000,000 | |
| 과세표준 | 197,500,000 | 97,500,000 | 97,500,000 | 양도차익 - 인별공제 |
| 양도소득세율 | 38% | 35% | 35% | |
| 양도소득세 | 55,110,000 | 18,685,000 | 18,685,000 | |
| 지방소득세 | 5,511,000 | 1,868,500 | 1,868,500 | |
| 납부금액 | 60,621,000 | 20,553,500 | 20,553,500 | |
| 총납부금액 | 60,621,000 | 41,107,000 | ||
2억의 양도차익이 생겼을 때 단독명의와 공동명의 양도소득세의 차이는 19,514,000원입니다! 공동명의로 양도세 절감을 대략 2천만원정도 절세가 가능한 것을 확인할 수 있습니다. 양도차익이 커질 수록 절세의 효과는 더욱 더 커지는 점 참조해주세요. 양도세 계산은 네이버에서 " 부동산 계산기 " 검색하시면 쉽게 계산 가능합니다 :)
2. 보유세 절감 (종합부동산세,종합소득세,상속세)
종합부동산세, 종합소득세, 상속세 3가지는 취득세, 재산새와 다르게 모두 인별과세입니다.
먼저 종부세(종합부동산세)입니다.
2024년 종부세 기본공제액은 12억원 입니다. 따라서, 공시가격 12억원 이하의 집을 보유한 1가구 1주택자라면 종부세가 과세되지 않죠. 하지만 공동명의라면? 기본공제액은 한 사람당 9억원이 적용되어 총 18억원까지 기본공제 가능해져요.
종소세(종합소득세) 같은 경우에도 임대소득이 공동명의의 지분에 따라 인별로 나눠지기 때문에 임대소득 감소 상속세는 사망 후 재산을 상속받는 경우 10억의 아파트 5:5 공동명의 했을 경우 배우자공제 5억, 자녀 1인당 인적공제 5억 배우자 사망 시 5억에 대한 지분을 상속을 받게 되며, 배우자공제 또는 자녀공제 한다면 세금이 없게 됩니다.(상속이나 증여는 케이스가 다양하여 실제 세금계산은 전문가 상담 필요)
인별과세란? 부부합산, 가족합산 재산에 세금부과가 아닌 개인별 재산에 대해 세금을 부과한다는 뜻!
3. 잔금 대출받을 때 유리함. (변동가능성 多)
공동명의 경우 아파트 잔금대출을 받을 때 유리합니다. 부부 둘 중 한명 앞으로 대출을 실행시키려고 했는데, DSR, DTI 제한으로 대출을 받지 못하는 상황이라면, 다른 공동명의자 앞으로 대출을 받을 수 있으며 공동명의자 둘 다 소득이 있다면,
소득 합산하여 대출을 받을 수 있는 강점도 있습니다. (합산 소득일 경우 부채도 합산됩니다)
4. 명의자 중 한 명이 일방적으로 부동산을 매도하거나, 담보로 활용하여 대출을 받는 것을 방지할 수 있습니다.
공동명의 단점
1. 앞서 말했지만 공동명의는 자산을 나눠서 취득한 경우입니다.
따라서, 세금 납부 및 신고도 개별적으로 하고 아파트 매매계약 또는 대출 등의 업무에서도 공동명의자가 동의가 필요하며, 계약 또는 대출등에 필요한 서류 또한 공동명의자 모두 제출을 해야합니다.
2. 자산관리의 어려움
공동명의자 중 한쪽이 부채나 채무의 문제가 발생될 경우 공동명의 된 재산이 압류 또는 법적 문제가 발생될 수 있습니다.
3. 건강보험료 부과
1) 배우자가 무직으로 소득이 없는 경우 재산세 과세 표준 9억원 이하
2) 배우자가 연 1천만원 이하 소득에 재산세 과세 표준 5.4~9억원 이하
3) 배우자가 연 2천만원 이하 소득에 재산세 과세 표준 5.4억 이하
상기 3가지 CASE 부합할 경우 피부양자 자격이 상실됩니다.
4. 등기 친 아파트인 경우에는 단독명의 -> 공동명의 변경 시 실이 많다. (분양권 제외)
처음부터 공동명의로 집을 살 경우에는 위 내용은 해당되지 않지만, 아파트 등기 후 중간에 단독명의에서 공동명의로 바꾼다면 증여받은 사람은 취득세를 내야 하고 배우자 간 증여는 10년간 6억원까지 세액 공제가 가능한데 증여금액이 그 이상이면 증여세를 내야 한다. (부부 매매거래 성립 어려움
★공동명의 관련 요점정리★
1. 취득세와 재산세 절세 효과는 없다.
2. 종합부동산세는 절세 효과가 있다.
3. 양도소득세는 절세 효과가 있다.
4. 종합&임대소득세 절세효과가 있다.
5. 자금출처 입증에 유리하다.
6. 자산의 소유권을 지키기에 유리하다.
7. 대출을 받을 때 합산소득이 가능하다.
8. 처음부터 공동명의를 하면 상관없지만,
중간에 명의변경한다면 득 보다 실이
더 클 수 있다.
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